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网络智库:2018年太原楼市回顾 由“房难求”变成“房难卖”

时间:2019-1-21 11:26:50

  智库话题:

  2018年末全国楼市渐入低谷期,太原也不例外。虽多数房企推盘力度加大,但开盘去化率较低,整体成交平稳运行,房价整体平稳,未出现大幅波动,调控成效已初步显现。

  纵观2018年的太原房地产市场,伴随着调控的不断深入,政策的收紧,房价上涨的幅度逐渐收窄,涨幅较于2016年和2017年趋于平缓。房地产市场曾出现过一些放松楼市调控的传言,但最终证明,短期内调控政策不会放松。

  在楼市调控政策不放松的前提下,一些机构和业内专家预测今年年底太原楼市的房价涨幅会进一步松动。与预测相对应的是,房地产市场已经出现了一些变化,而这些变化或许将影响着2019年太原楼市和房价的走势。

  智库专家:

  房地产业内人士 轩仔

  

  变化一:由“房难求”变成“房难卖” 太原楼市现“悲情”

  2017年底,“碧万恒”相继冲破5000亿元大关,行业走出了波澜壮阔的业绩大年,于是房企们上调目标,冲刺新高成了规范动作,各家争相喊“口号”。然而,在设置目标时,市场或许没有想到形势变化会如此之快,伴随着楼市画风从“房难求”到“房难卖”的是,房企“活下去”的呐喊。地产行业,秋风已起。没有人知道这场降温会持续多久,只能全副武装,渴望以最安全的姿势过冬。

  下半年太原市住宅价格涨幅放缓,买方更加关注自身需求和房源性价比,有部分二手住宅价格下跌,而年底房企急于回笼资金,积极推货,以量换价,但结果始终不理想。购房者心态发生改变,也影响销售进度。现在改善需求量增加,购房者买房一般会考虑更全面,会选择“一步到位”的规划。购房更加理性了,市场上观望者比实际购房者数量多。

  在严厉的购房调控政策下,楼市限购加码,房地产市场越来越冷清,房地产企业回款难。业内人士认为,对于房地产企业来说,楼市销售逐渐放缓,前期过度投资,导致其对资金需求上涨。从2018年四季度来看,房地产企业最重要的工作将转向冲业绩和融资。

  变化二:由房贷利率上浮变成首次出现下调 太原上浮幅度下调到12%

  临近年底,包括北京、深圳在内的多个城市的首套房的房贷利率出现下调。有媒体在多家银行确定,北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的变化。

  据统计,上海的平均房贷利率是5.18%,只比基准利率上浮了5%,厦门,昆明,乌鲁木齐,大连基本也只上浮了10%,在5.4%附近,北京、福州还有太原是5.49%,上浮幅度也从15%下降到了12%。总体来看,目前的房贷利率,无论是首套还是二套,比之前大概下调了5%左右。这也是年内首次多个城市的房贷利率出现回落。

  虽然房贷利率下调幅度有限,对于购房者的影响并不十分突出,但起码降低了购房者的还贷压力。业内专家分析认为,随着央行降准,金融政策相对宽松,与往年相比,各家银行的信贷额度相对充裕。或许,未来可以有更多城市和更多银行加入到房贷利率下调的行列中。

  

  变化三:由追求“地王”变成谨慎拿地 太原现“史诗级”土地流拍

  2018年末全国多个城市出现了供地热,多宗土地集中入市,然而土地拍卖总量在显著增长的表象下,土地市场的疲态已经出现,多座城市土地流拍或以底价成交。据统计数据显示,前10个月,全国房地产市场土地流拍一共543宗,同比增加77%,其中一线城市土地流拍创下2012年以来的新高。太原也出现了130亿元的“史诗级”土地流拍。

  受限价政策的影响,开发商在拿地时也更加谨慎,不再一味地追求“地王”。2016年,太原市土地市场成交46宗土地,成交金额达106亿元。这一年华润置地34.6亿元摘得太原市南内环师院地块,成为当年“地王”。2017年太原土地市场依然处于相对高温中,房企的拿地热情持续高涨,太原土地市场成交面积 4777亩,较2016年提高6.15%,成交总金额较2016年上涨16.5%。2018年上半年,太原共计出让土地62宗地,成交46宗地。其中品牌房企拿地14宗,本地房企拿地32宗。相比2017年上半年来看略有下降。上半年太原土地市场供应总面积达4136亩,土地成交面积达1718亩,成交总价逾69亿元。相比2017上半年成交总价139亿元来看,下降明显。

  “太原市各家房企普遍都缺钱,销售资金多数被总部抽走,留给太原区域公司的资金有限,加上银行限贷,销售市场逐步萎缩,多数房企面对大幅高价地块都持审慎态度。”太原房地产业内人士表示,“开发商理性拿地,也意味着未来房价不会出现疯涨,对于购房者而言也是一个好消息。”

  2018年已经让中国楼市冰火两重天,上半年依旧高速增长,下半年尤其是7.31会议之后从8月开始逐渐全国转冷,一个万科“活下去”让整个行业更是焦虑加剧,加上资金收紧、销售乏力,去化锐减、客户观望,业绩增速下滑,回款趋难,现金不足……房地产下半年,房企都大呼楼市寒冬与苦日子来临了。况且2019年也没有看到任何政策全面松动,对于2019年究竟怎么看?借用业内人士的观点:

  

  2019年是中国房地产市场以“稳”为主旋律的一年

  其一、稳量。即使2019年比18年房地产销售面积差不多,或则少5%,但整个行业依旧是一个很大的体量,2019年全年销售额预计也能达到12万亿元,13万亿元,所以量是稳的。

  其二,稳价。全国均价会稳定或者略有上升,房价既不会大幅上涨,也不会大幅下跌,而是整体一个“稳”字。

  其三,稳投资。2019年房地产投资增速将继续保持在6%左右,与GDP增长速度相似。

  其四,稳杠杆。行业2019年间会实行“稳中有降”的去杠杆,降负债。

  其五,开发商稳增长。可能2019年比2018年增速会适当放缓,但开发商业绩增长是可持续的。

  其六,稳预期。经过208年调整之后对后市预期会更加稳定,波动不会太大。

  其七,稳政策。2019年房地产政策会继续分城施策,价格管理也会相对稳定。

 
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